越南一手房增值税和维修基金：从开发商买房付什么

从开发商购买新公寓，就是买一手房（越南语 thị trường sơ cấp，一级市场）。开发商公布的价格通常是税前价，实际要付的钱还要加上几项。如果楼还没建好，也就是期房（nhà ở hình thành trong tương lai），您要分期付款，法律规定了每期最多能收多少。

增值税

开发商按售价收取 10% 的增值税 1。法律规定可扣除的土地价值不计税，所以发票上的增值税可能不到全价的 10%。计算器按税前全价的 10% 计算，因为买方无从知道单套房的土地价值。因此计算器的数字可能略高于实际税额。

维修基金

维修基金（phí bảo trì）为公寓税前价格的 2% 2。这笔钱在房价之外单独收取，用于大楼共有部分的维修，不是每月的物业费。

契税

登记产权时，您要缴纳 0.5% 的契税（越南：登记费） 3。从开发商购买的公寓，按含增值税、不含维修基金的合同价计算。卖方是企业，所以不像从个人手中买房那样涉及个人所得税（转让）。

付款进度

对于期房，越南《2023 年房地产经营法》规定了以下上限（政府门户网站上的原文，越南语）：

• 定金不超过售价的 5%，而且只有在房屋具备法定销售条件后，开发商才能收取定金（第 23 条第 5 款）。
• 首期付款不超过合同金额的 30%，含定金。之后按施工进度付款，但交房前累计不超过合同金额的 70%；如果卖方是法律所列的外商投资企业，上限为 50%（第 25 条第 1 款）。
• 您拿到产权证之前，卖方收款不得超过合同金额的 95%，余款在产权证发放时支付（第 25 条第 3 款）。
• 开发商在销售期房之前，必须获得银行同意，为其不能按约交房时的退款义务提供担保。签约时，您可以选择是否要这份担保函（第 26 条）。

一份修法草案提议取消其中部分上限。截至本页顶部的核实日期，草案尚未通过，上述上限仍然适用。签约前请核对现行法律文本。

签约之前

• 问清标价是否已含增值税和维修基金。
• 把合同里的付款计划和上面的上限对照一遍。
• 询问您这套房的银行担保函。
• 如果用贷款支付分期款，问清银行怎么分批放款、从什么时候开始计息。